23/11/2009 - Prédio corporativo agora é vendido no varejo, por andar
Depois dos investidores institucionais e estrangeiros, os milionários também entraram no mercado de prédios comerciais de altíssimo padrão. Grandes investidores pessoas físicas - com R$ 5 milhões para investir em um andar inteiro de prédios comerciais de alto padrão - estão mudando o perfil e a lógica do segmento dos imóveis corporativos. Prédios que tradicionalmente têm, no máximo, três a quatro investidores, agora começam a ser vendidos de forma fracionada.
A febre das salas comerciais pequenas - foco dos lançamentos de várias incorporadoras residenciais a partir do fim do ano passado - mostrou que havia demanda para a venda de andares inteiros. Muitos dos compradores de salas de 40 m2 juntaram várias salas para ter acesso a uma metragem maior e acabaram adquirindo um andar inteiro.
A primeira incorporadora que começou a testar a venda de prédios corporativos no varejo foi a BN Corp, joint venture entre a Bueno Nettoe a Merrill Lynch. Até o momento, a companhia já fez três lançamentos.
O perfil desse novo investidor de andares inteiros de prédios comerciais são empresários, muitos deles de fora de São Paulo, que pagam entre 25% e 30% à vista e podem desembolsar prestações de R$ 200 mil durante a obra. Diante da queda das taxas de juros, não se importam em ter uma rentabilidade de 0,6% a 0,7% ao mês, já que o tradicional 1% de renda deixou se ser realidade há muito tempo - especialmente com o aumento dos preços dos imóveis. Nesse tipo de negócio, o comprador só entra depois de todas as aprovações concluídas e a obra iniciada.
Esse novo modelo remete aos anos 80 e 90, antes da entrada de investidores estrangeiros no Brasil. Nessa época, vários investidores (geralmente grandes famílias) se juntavam para fazer a incorporação. Participavam desde o início, da compra do terreno até a obra pronta e assumiam o risco do empreendimento - o que garante um retorno maior. Os críticos desse modelo dizem que esse formato afasta o possível comprador de um prédio inteiro, que teria de negociar com vários vendedores.
Diferente dos prédios comerciais pequenos, esses edifícios, também chamados de Classe A, têm ar-condicionado central, andares de mil metros quadrados em média e infraestrutura para cabeamento. Segundo estudo da CB Richard Ellis, no terceiro trimestre, a taxa de vacância (imóveis vagos) em São Paulo foi de 6,5% para o mercado geral e de 8% para os espaços Classe A. O valor de locação varia de R$ 14 (centro de São Paulo) a R$ 110 por metro quadrado por mês (Marginal Pinheiros).
