27/04/2010 - Criação de Indice para medir valorização de imoveis é bem vinda ao mercado imobiliário
"Se não houver um índice balizador, muitos proprietários correm o risco de ter uma dívida maior que o valor do bem" - Lúcio Delfino, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH)
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) são usados pela indústria para balizar seus custos. E são muito úteis. No entanto, não existe um indicador oficial que possa oferecer ao consumidor uma referência para medir o crescimento do mercado imobiliário e, por sua vez, do valor dos imóveis.
Segundo Lúcio Delfino, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), "se não houver um índice balizador, muitos proprietários correm o risco de ter uma dívida maior que o valor do bem e, na forma como está hoje, os maiores prejudicados seriam os mutuários". Isso porque, diferentemente dos americanos, desde 2007, por meio da Lei nº 11.481, foi autorizada a utilização da alienação fiduciária como garantia dos saldos devedores dos financiamentos habitacionais.
Lúcio explica que o indicador deveria obedecer a requisitos objetivos (metragem, localização, idade, entre outros) e ser elaborado em conjunto pelo Banco Central, Conselho Monetário Nacional e Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) ou outra entidade com representatividade nacional do setor. "O indicador traria um limite que não necessariamente deveria ser seguido por particulares, mas pelos bancos sim", esclarece.
BEM-VINDA
Para Daniel Furletti, economista do Sinduscon-MG, a ideia de criar um indicador é bem-vinda, mas precisa ser avaliada com cuidado. "O mercado imobiliário lida com variáveis fluidas. O mesmo imóvel construído em bairros distintos teria preços diferentes. Não é como um carro, que, independentemente do local onde for montado, custará o mesmo em termos de produto, variando apenas o frete. Um imóvel tem variável até cultural. Se uma celebridade importante já morou em um apartamento, isso por si só altera o valor", avalia.
Ainda segundo ele, a valorização dos imóveis se deu por uma questão mercadológica. "Esse aquecimento já é sustentável e é bem-vindo. A cadeia produtiva da construção civil representa 10% do PIB brasileiro. Gera muitos empregos. Cerca de 50% do custo de uma obra é com salários, o que faz girar a economia. Os benefícios gerados pelo setor são como uma pedra que se atira no lago e vai criando ondas e se espalhando", frisa.
Apesar da valorização expressiva nos preços dos imóveis, Lúcio acredita que ainda é um bom momento para adquirir um. "O comprador pode negociar com base em preços de outros apartamentos vendidos nos últimos anos no prédio e na região e solicitar uma avaliação de um corretor imobiliário. E, com isso, aproveitar as melhores condições de financiamento dos últimos 20 anos. Vale lembrar ainda que o comprador pode escolher a hipoteca como garantia do saldo devedor, modalidade que garante mais proteção. Se o banco negar, ele pode reclamar no Procon", aconselha.
"Para renovar o contrato de um apartamento de três quartos com aluguel médio de R$ 1,1 mil, o locatário vai pagar ao menos R$ 1,4 mil. Com certeza, o reajuste vai ser de, no mínimo, 30%", afirma o vice-presidente das administradoras de imóveis da CMI/Secovi-MG, Reinaldo Branco. Segundo ele, a alta nos aluguéis se dá basicamente por dois motivos: o aquecimento da economia no país e a migração de investidores para o mercado imobiliário, já que o setor estaria mais atrativo que outras aplicações. "Os investimentos que Belo Horizonte vai receber para a Copa do Mundo e, paralelamente, para as Olimpíadas vão aquecer ainda mais o mercado. Para se ter uma ideia, só com a construção do Centro Administrativo na Região Norte os imóveis em torno da local dobraram ou triplicaram de preço", compara.
Proprietários de imobiliárias de Belo Horizonte ratificam os números da CMI/Secovi-MG. De acordo com eles, a queda gradual do IGP-M , que em alguns meses já chegou a apresentar deflação, e o contrato estendido dos aluguéis - no mínimo 30 meses - fazem com que a média de reajuste no final do contrato supere em muito todos os índices inflacionários do país. "Se alugo hoje um apartamento e o reajuste anual se dá pelo IGP-M, daqui a dois anos e meio vou renogociá-lo com alta de 40% a 50%, dependendo da região", explica o dono da Sotão e presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Paulo Vieira Tavares.
Mas não é só no final do contrato que o dragão assusta inquilinos. A média mensal dos aluguéis em Belo Horizonte também tem sofrido reajuste acima da inflação oficial de Belo Horizonte. Em março a elevação foi de 1,15% nos preços de aluguéis residenciais, enquanto o o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) da capital ficou em 0,24%, segundo dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead/UFMG).
Localização
A inflação, segundo Reinaldo Branco, da CMI/Secovi-MG, está generalizada, mas, de acordo com ele, em bairros onde a oferta de locação é menor, como Santo Agostinho e Lourdes, a variação é maior. "Por exemplo, no Buritis, Estoril e Belvedere temos uma oferta maior e os preços tendem a ser mais competitivos. Mas há variação também de um bairro para outro", explica.
Funcionário de uma montadora, João Veloso sentiu na pele a alta dos preços dos aluguéis em BH nos últimos meses. Ele, que morava no Prado. precisou entregar o apartamento porque o dono do imóvel o vendeu para outra pessoa. "Pagava R$ 1.450 em uma cobertura em um prédio de três andares, com área externa. Procurei no bairro um apartamento similar, mas não consegui achar por menos de R$ 1,9 mil. Então, tive que mudar para o Buritis", relata. Segundo ele, a inflação também desembarcou no seu novo bairro. "Em novembro, aluguei a cobertura por R$ 1,3 mil. Mas o apartamento do primeiro andar foi alugado recentemente por esse valor", diz.
